Uluslararası gayrimenkul grubu Mars International Kurucusu ve CEO’su Hakan Bucak, sektördeki gelişmelere dair değerlendirmelerde bulundu. 40’tan fazla ülkede faaliyet gösterdiklerini anlatan Bucak, Türkiye’de gayrimenkul sektörünün küresel ölçekte olduğu gibi kurumsallaşması gerektiğini vurguladı. ABD, Avrupa, Dubai ve Singapur’da gayrimenkul sektörünün ülke ekonomilerine yüz milyarlarca dolarlık katkı sağladığını ifade eden Bucak, Türkiye’nin de inşaatçı kimliğinden kurumsal gayrimenkul geliştiricisi kimliğine geçmesi gerektiğini kaydetti.
Sektörde yüksek faizlerden kaynaklı bir durgunluk olduğunu söyleyen Hakan Bucak, sahada alıcıların olduğunu da belirtti. Bucak, sözlerine şöyle devam etti: “Bana göre gayrimenkul şu anda alınır. Çünkü faizlerin düştüğü dönemde fiyatlar adım adım artmaya başlar. Daha önce gördük, faizler düşmeye başlayınca artan fiyatlar karşımıza çıktı. Bugün alıcı sayısının, görece düşük olduğu bir pazar var. Konut alımında bir erteleme var ama bu ertelemenin getirdiği bir stres de söz konusu. Çocuğunuzu evlendiriyorsunuz, deprem nedeniyle yeni konuta geçmeye çalışıyorsunuz ama fiyatların düşmediğini görüyorsunuz. Dolar bazlı ülke genelinde düşüş olabilir ama fiyatlarda büyük bir gerileme olacağını sanmıyoruz. Hatta faiz oranları dengelendiğinde, bugünkü fiyatları arıyor olacağız. 2026'ya kadar alıcının konut piyasasında güçlü olacağını düşünüyorum, 2026'da ise satıcı güçlü duruma geçer.”
REKLAMGayrimenkulde 2024’ün ekim ayından itibaren satış rakamlarının artmaya başlayacağını dile getiren Bucak, “Türkiye şu anda ekonomi politikaları bakımından iyi gidiyor. Yabancı yatırımları gelmeye başladı; mali disiplin açısından iyi gidiyoruz ve 2025’in ortalarından itibaren daha iyi olacağını göreceğiz” dedi.
Gayrimenkul konusunda en büyük problemin, sektöre sadece geliştirici penceresinden bakmak olduğunu anlatan Hakan Bucak, sorunları aşmanın tek çaresi olduğunu belirtti: "Tüm sürece yatırımcı gözünden bakmak ve yatırımcı dostu projeler geliştirmek."
"ŞEFFAFLIK OLMAZSA PİYASA KÖRELECEK"Sektörde şeffaflığın yatırımcı açısından çok önemli olduğunu vurgulayan Bucak, TÜİK’in konut satış istatistiklerindeki rakamların bile sektörün pratiğini tam yansıtmadığını, satış ile tapu devri işlemlerinin mutlaka sayısal olarak ayrı sunulması gerektiğini ifade etti. Şeffaflık için gayrimenkulün güvenilir değerlenme raporlarına, satış geçmişine, bölgesel satış istatistiklerine ihtiyaç olduğunu ifade eden Bucak, şöyle konuştu:
“Uluslararası gayrimenkul yatırımcısında da yerlide de ürün ve konsept doğruysa satış oluyor. Değerleme firması ile çalışınca, işi ehline verince alıcılar geliyor. Alıcıda öyle bir güven travması olmuş ki, değerlenme şirketi ile çalışıyorlar. Yabancı alımlardaki akış da deprem, şeffaflık, insan kaynağı problemleri nedeniyle bozuldu. Lisanslı satıcılar gerekiyor. Dubai’de bütün datayı paylaşıyor devlet. Her şey teknolojiye bağlı. Bu şeffaflık olduğu için yatırımcılar orada. Türkiye’de bu şeffaflık olmazsa giderek körelecek piyasa. Dubai şeffaf olmasının karşılığı ile gayrimenkulden yılda 100 milyar dolar kazanıyor. Bize 3,5 milyar dolar geliyor. Ama 2,8 milyar dolar da Türkler dışarıdan konut alıyor. Size kalıyor 700 milyon dolar. Ülkemizin kazanması için mücadele edeceğiz. 60-70 yaşında müteahhitler işi çocuklarına bırakıyor. Onlarla bu işi daha iyi bir şekilde yapmaya, ülkemize değer katmak için çalışacağız. Bu kolay olmayacak ama yapacağız. İspanya ve Portekiz coğrafya ve kültürel olarak bize benziyor. Her biri uluslararası yatırımcılardan yılda 30’ar milyar dolar kazanıyor. Turizmde gelirimiz 50 milyar dolar, 55-60 milyon kişi getirmeye çalışıyoruz. Biz ise 100 bin yatırımcı getirip 100 milyar dolar gelir sağlayabiliriz.
"TAPU İŞLEMELERİ DOĞRU YAPILIRSA EKSTRA 2 MİLYAR DOLAR GELİR ELDE EDİLİR"Son dönemde gündeme gelen konuta ekstra vergiler getirileceği iddialarını da Bucak'a sorduk. Bucak, alındıktan 5 yıl sonra satılan konutta gelir vergisi olmamasının bir hak olduğu belirterek, bu uygulamanın ABD'de 10 yıl olarak yapıldığını söyledi.
Kayıt dışılığın sektördeki büyük bir problem olduğunu belirten Bucak, "Tapu harcı ödememek için 30 milyon daireyi 5 milyon gösteriyorlar. Bizim hesaplamalarımıza göre doğru fiyatlar üzerinden işlemler yapılsa tapu dairesinin kasasına her yıl ortalama 2 milyar dolar girer. Biz değerleme yapılması gerektiğini söylüyoruz. Siz istediğiniz fiyata satabilirsiniz ama devlet teminat amaçlı değerleme yapar. Örneğin 50 milyon çıkarsa değerleme sonucu, siz 30 milyona da satsanız, devlet 50 milyon üzerinden vergi alır. İsterseniz 10 milyona isterseniz 100 milyona satın, vergi değişmez" dedi.
"LÜKSTE SATIŞ STRESİ YOK"Ultra lüks projelerde satış probleminin olmadığını dile getiren Bucak, “Lüks ve ultra lüks segmentinde satış stresi yok. Metrekaresi 15 bin Euro’dan fiyatlarla satılıyor. Peşin fiyatına hem de gidiyor. Dünyada da bu trend devam ediyor. Sosyal konut ve erişilebilir konut ihtiyacı önemli bir gerçek ve kamu politikaları bu ihtiyaca göre şekillenmelidir. Ancak lüks konut konusunda yeterli stoğun olduğunu düşünüyorum. Bununla birlikte, konsept olarak lüks gayrimenkul yatırımcılarının ihtiyaçlarını tam anlamıyla karşılayan az sayıda proje bulunduğunu görmekteyiz. Lüks gayrimenkul tarafında, doğru tasarımla proje üreten geliştiricilerin satış stresi yaşamadığını gözlemliyoruz. Sadece İstanbul’da 500’ün üzerinde proje var. META’da 55 bin anlık reklam var Türkiye genelinde” ifadelerini kullandı.
"DOĞRU FİYATLAMAYLA SATIŞ YAPILIYOR"Bucak, konut satışlarının düşüşte olmasına rağmen doğru fiyatlamalar projelerin alıcı bulduğunu kaydetti. Pazarlamasını yaptıkları bir projeyi örnek veren Bucak, değerleme yaptırdıktan sonra arsa sahibine, "Bu fiyata satışa çıkarsanız satışlar kısa sürede gerçekleşir ama yüksek fiyatla alıcı bulamazsınız" dediklerini aktardı. Bucak, projenin kısa sürede rekor ilgi gördüğünü, piyasada doğru ürünü arayan pek çok ulusal ve uluslararası yatırımcı olduğunu kanıtladığını ifade etti. Hakan Bucak, yabancıların konut satın alırken deprem raporu görmek istediklerini de belirtti.
Şu anda 4 ayrı proje yürüttüklerini söyleyen Hakan Bucak, “Zekeriyaköy’de 10 milyon dolarlık bir villa projesi, Kavacık’ta 7 milyon dolarlık bir öğrenci yurdu projesi ve yine Zekeriyaköy’de 4 milyon dolarlık bir kreş projesi geliştiriyoruz. Miami’de de 190 milyon dolarlık bir öğrenci yurdu projemiz var. Bunun finansmanının yüzde 70’ini ABD’deki bankalar sağladı. Doğru proje olunca oradaki bankalardan kaynak bulabiliyorsunuz. Geriye kalan yüzde 30’luk kısmı başta ABD olmak üzere çeşitli ülkelerden yatırımcılarla buluşturuyoruz” diye konuştu.