Konut fiyatları ve kiralar enflasyona yenildi

sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Şubat raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.

Rapora göre reel satış fiyatlarındaki düşüş 8 aydır devam ediyor. Ülke genelinde bu fiyatlar geçtiğimiz yıla göre yüzde 12,1 ve İstanbul’da yüzde 14,6 düştü. Cari konut fiyatlarındaki artış oranı incelendiğinde ise Ocak ayına kıyasla ülke genelinde 8,8 puan azalarak yüzde 46,9’a düştü.

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Şubat’ta da devam etti. Reel konut fiyat endeksi Şubat’ta Ocak ayına kıyasla 4,2 puanlık azalışla 173,5 oldu. Ocak’tan Şubat’a enflasyon oranı yaklaşık yüzde 4,5 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 2,1’de kaldı. Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalıyor.

Önceki 7 ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde Şubat ayında da düştü. Ocak’tan Şubat’a reel konut fiyatı İstanbul’da 4 puan, Ankara’da 3,2 puan, İzmir’de ise 4 puan azaldı. Şubat’ta reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 170,3, Ankara’da 195,7, İzmir’de ise 177,6 oldu.

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçti. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat Mart’tan itibaren yeniden azalmaya başladı ve Şubat 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Ocak 2024’e kıyasla 6,5 puan azalarak yüzde -12,1 ile negatif değerlerde seyrini sürdürdü.

İlan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde Ocak’tan Şubat’a arttı. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 3,2, Ankara’da yüzde 3,6, İzmir’de ise yüzde 4,4 yükseldi. İstanbul’daki artış ise yüzde 1,8 puanla diğer büyükşehirlere göre daha düşük.

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi, Temmuz ayındaki artıştan sonra Kasım’a kadar düştü. Ancak konut talebi Aralık’ta tekrar artış trendine geçerek Şubat’ta da Ocak ayına kıyasla yüzde 5,8 arttı ve 114,2 oldu. Bununla birlikte konut talebi geçen yılın Şubat ayına kıyasla yüzde 19,5 daha düşük.

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık artışlar uzun süredir azalıyor. Mayıs’tan Haziran’a istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık artış Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçti, Aralık’tan Ocak ayına 4 puanlık azalışla yüzde 9,5’e geriledi. Şubat ayında ise ortalama reel kiranın yüzde 1,1 azaldığı gözlemlendi. Bu azalışla 2024 Şubat ayında ortalama reel kira 2023 Şubat ayının altına indi.

Ekim-Aralık 2023 döneminde ülke genelinde ve üç büyük ilde düşüşe geçen kiralık konut ilan sayısında Ocak 2024’te duraklama sinyalleri gözlemlendi. Şubat ayında ise hem Türkiye’de hem de İstanbul ve Ankara’da ilan sayıları düştü. Ocak 2024’ten Şubat 2024’e ilan sayıları ülke genelinde yüzde 1,4, İstanbul’da yüzde 3, Ankara’da ise yüzde 2,4 düştü. İzmir’de ise ilan sayısı yüzde 3,2 arttı.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olması... Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalıyor, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izliyor. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülüyor. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutuluyor.

Kiralık konut talep göstergesi Ağustos ile Kasım arasında düşerken Aralık’ta ve Ocak’ta bir miktar yükseldi. Şubat ayında ise talep hemen hemen değişmedi. Kiralık konut talep endeksi Ocak’tan Şubat’a yüzde 0,1 arttı. Yıllık bazda bakıldığında ise kiralık konut talebinde yüzde 25’lik bir düşüş söz konusu.